Uplatnění nároků z porušení smluvního předkupního práva k nemovitosti dle SOZ a NOZ
Za dobu více než tří let ode dne nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jako „NOZ“) se v praxi stále častěji vyskytují problémy s aplikací ustanovení o smluvním předkupním právu, zejména pak v případě jejich porušení. Cílem tohoto článku je komparace důsledků porušení předkupního práva k nemovitosti sjednaného ve smlouvě podléhající režimu zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jako „SOZ“) a smlouvě podléhající režimu NOZ, a to zejména se zaměřením na možnosti postupu oprávněného, jehož předkupní právo bylo porušeno (ignorováno).
Porušení předkupního práva sjednaného ve smlouvě podléhající režimu SOZ
Smluvní předkupní právo je v SOZ komplexně upraveno v ust. § 602 až § 606 obsahujících vedlejší ujednání kupní smlouvy, přičemž je nutné rozlišovat předkupní právo sjednané s věcněprávními účinky (tj. zapsané u dané nemovitosti v katastru nemovitostí) a obligačními účinky (tj. nezapsané u dané nemovitosti v katastru nemovitostí). Právní úprava obsažená v SOZ se přitom bude aplikovat na všechny smlouvy obsahující předkupní právo podléhající dle přechodných ustanovení NOZ právnímu režimu SOZ.[1]
Smluvní předkupní právo nabývá věcněprávní účinky dnem jeho vkladu do katastru nemovitostí a působí i vůči dalším vlastníkům nemovitosti.[2] V případě, kdy dojde k převodu vlastnického práva k nemovitosti, aniž by byla nemovitost nejprve nabídnuta oprávněnému z předkupního práva ke koupi, má oprávněný dvě možnosti: (i) může se domáhat na novém nabyvateli, aby mu nemovitosti nabídl za stejných podmínek, za jakých ji nabyl od povinného (bývalého vlastníka), nebo (ii) této možnosti nevyužije, a předkupní právo k nemovitosti mu zůstane zachováno vůči novému nabyvateli. Pokud oprávněný předkupní právo vůči novému nabyvateli nemovitosti uplatní, ale ten mu věc za shodných podmínek ke koupi nenabídne, může oprávněný podat žalobu k nahrazení projevu vůle nového nabyvatele soudním rozhodnutím.[3] Z čistě jazykového výkladu ust. § 603 odst. 3 SOZ vyplývalo, že se má oprávněný žalobou domáhat pouze toho, aby mu byla věc novým nabyvatelem nabídnuta ke koupi, tedy, aby tuto nabídku učinil vůči oprávněnému soud prostřednictvím svého rozhodnutí s následnou nutností akceptace této nabídky žalovaným. Ve shodě s odbornou literaturou[4],[5] a judikaturou[6] se však domníváme, že je třeba přihlédnout k účelu právní úpravy a ke skutečnosti, že vůle oprávněného k uzavření kupní smlouvy je již obsažena v samotné žalobě. Pokud je tedy obsahem samotné žaloby oprávněného návrh na uzavření kupní smlouvy a její podmínky, nahradí soud vůli nového nabyvatele nemovitosti, převezme do výroku rozhodnutí text kupní smlouvy, která tak bude uzavřena dnem nabytí právní moci soudního rozhodnutí. Pravomocné soudní rozhodnutí pak bude podkladem pro vklad vlastnického práva oprávněného do katastru nemovitostí. Taková situace je přitom pro oprávněného výrazně příznivější, než kdyby soud pouze uložil novému nabyvateli povinnost nabídnout oprávněnému nemovitost ke koupi do tří dnů ode dne právní moci rozsudku.
Smluvní předkupní právo nezapsané u dané nemovitosti v katastru nemovitostí má pouze obligační (závazkové) účinky, vzniká dnem uzavření smlouvy a je účinné pouze vůči současnému vlastníkovi nemovitosti (smluvní straně). Pokud tento vlastník nemovitost převede třetí osobě, aniž by ji dříve nabídl oprávněnému z předkupního práva, předkupní právo zaniká. Oprávněný má vůči původnímu vlastníkovi pouze nárok na náhradu škody ve smyslu ust. § 420 SOZ z titulu porušení smluvního ujednání o předkupním právu[7]. Lze ovšem konstatovat, že vyčíslení a následné prokázání výše vzniklé škody v soudním řízení je ve většině řešených případů pro oprávněného problematické.
Porušení předkupního práva sjednaného ve smlouvě podléhající režimu NOZ
Pokud je předkupní právo sjednáno ve smlouvě podléhající režimu NOZ s věcněprávními účinky (je zapsáno v katastru nemovitostí), původní vlastník převede vlastnické právo k nemovitosti třetí osobě a nenabídne ji oprávněnému z předkupního práva (předkupníkovi) ke koupi, má se oprávněný možnost domáhat na novém nabyvateli (koupěchtivém), aby mu nemovitost za příslušnou úplatu (sjednanou kupní cenu nebo kupní cenu stanovenou znalcem) převedl do vlastnictví.[8] Jestliže tak nový nabyvatel nemovitosti neučiní, má oprávněný možnost své právo na převedení nemovitosti do vlastnictví uplatnit žalobou. Spornou otázkou je, jak má znít petit takové žaloby podané oprávněným na nového nabyvatele nemovitosti. Část odborné literatury[9] se kloní k použití žaloby na plnění, která by zřejmě směřovala k povinnosti nového nabyvatele uzavřít kupní smlouvu s oprávněným do 3 dnů od právní moci rozsudku. Pokud bude mít však oprávněný informace o obsahu a podmínkách smlouvy uzavřené dříve mezi bývalým vlastníkem a novým nabyvatelem (což by nemělo být vzhledem k uložení smlouvy v katastru nemovitostí pro oprávněného obtížné), považujeme za jednoznačně výhodnější použití žaloby na nahrazení projevu vůle ve smyslu ust. § 163 odst. 1 OSŘ, kde by oprávněný požadoval přímo nahrazení projevu vůle nového nabyvatele směřující k uzavření kupní smlouvy soudem, přičemž kupní smlouva by byla okamžikem nabytí právní moci rozhodnutí soudu uzavřena. Pravomocné rozhodnutí by pak bylo podkladem pro převod vlastnického práva v katastru nemovitostí.[10]
Pro případ, kdy je smlouvou podléhající režimu NOZ sjednáno předkupní právo pouze s obligačními účinky (není zapsáno v katastru nemovitostí), vlastník převede nemovitost třetí osobě a nenabídne ji ke koupi oprávněnému z předkupního práva, je třeba posoudit, zda tento nový nabyvatel o existenci předkupního práva oprávněného věděl nebo musel vědět. Uvedená otázka bude v případě sporu předmětem dokazování v soudním řízení. Jestliže nový nabyvatel nemovitosti o existenci předkupního práva oprávněného nevěděl, ani nemohl vědět (typicky jde o situaci, kdy je předkupní právo sjednáno v samostatné smlouvě, která není založena v katastru nemovitostí jako nabývací titul), má oprávněný pouze nárok na náhradu škody ve smyslu ust. § 2913 NOZ vůči bývalému vlastníkovi nemovitosti. Jako velmi problematické se však v praxi jeví vyčíslení škody, která oprávněnému skutečně v důsledku porušení sjednaného předkupního práva vznikla.
Pokud ale nový nabyvatel nemovitosti o existenci předkupního práva oprávněného věděl nebo mohl vědět (typicky obdržel oznámení od oprávněného nebo je předkupní právo součástí listiny uložené v katastru nemovitostí), je smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitosti sjednaná bývalým vlastníkem a novým nabyvatelem uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva oprávněným.[11] V praxi vzbuzují textace uvedeného ust. § 2145 NOZ a jeho právní důsledky nejasnosti. Pokud nový nabyvatel o existenci předkupního práva věděl nebo mohl vědět a oprávněný vůči bývalému vlastníkovi nebo novému nabyvateli[12] předkupní právo k nemovitosti uplatní, je dnem doručení takového oznámení jedné z uvedených smluvních stran smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitosti rozvázána a její právní účinky pominou.[13] Nemovitost se tak dostává zpět do vlastnictví bývalého vlastníka, který by měl obratem nabídnout uzavření kupní smlouvy oprávněnému.
V praxi se lze setkat typicky se situací, kdy oprávněný uplatní vůči novému nabyvateli i bývalému vlastníkovi svoje předkupní právo s oznámením, že ke dni jeho doručení je jejich smlouva o převodu vlastnického práva k nemovitosti rozvázána a s požadavkem na uzavření kupní smlouvy s bývalým vlastníkem, ale nový nabyvatel a bývalý vlastník nemovitosti jsou nečinní. V takovém případě nezbude oprávněnému, než se žalobou domáhat určení, že účinky smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti uzavřené mezi bývalým vlastníkem a novým nabyvatelem v důsledku naplnění rozvazovací podmínky pominuly.[14] Současně se bude muset oprávněný domáhat buď žalobou na plnění uložení povinnosti, aby mu (bývalý) vlastník nemovitost nabídl ke koupi, nebo žalobou na nahrazení projevu vůle (bývalého) vlastníka soudem, aby byla kupní smlouva uzavřena prostřednictvím soudního rozhodnutí. Jak jsme již opakovaně uvedli, jeví se žaloba na nahrazení projevu vůle ve smyslu ust. § 161 odst. 3 OSŘ jako pro oprávněného výhodnější varianta, když oprávněný má v případě úspěchu v řízení ihned k dispozici listinu, na jejímž základě mu katastr nemovitostí převede vlastnické právo k nemovitosti. Doposud není bohužel vydáno precedentní rozhodnutí dovolacího soudu ke správnému postupu oprávněného, jehož předkupní právo k nemovitosti bylo porušeno (ignorováno), při dovolání se svého předkupního práva u soudu a při aplikaci problematického ust. § 2145 NOZ. Oprávnění tak, vzhledem k poněkud nesystematickému zařazení ustanovení, které obsahuje rozvazovací podmínku uplatnění předkupního práva, v NOZ, nemají prozatím úplnou jistotu, jakým procesním způsobem se svého smluvního předkupního práva domáhat, když tuto jistotu jim může poskytnout až judikatura Nejvyššího soudu.
JUDr. Jakub Jeřábek
[1] Viz ust. § 3028 a násl. NOZ
[2] Viz ust. § 603 odst. 3 SOZ
[3] Viz ust. § 161 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jako „OSŘ“)
[4] LAVICKÝ, P. Občanský soudní řád. Praktický komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2016, komentář k § 161
[5] FIALA, J. KINDL, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Praha: Wolters Kluwer, 2009, komentář k § 603
[6] Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1875/2005 ze dne 19. 9. 2007
[7] Nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 265/1998 ze dne 13. 12. 2015 a rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 1339/2004 ze dne 13. 12. 2005 nebo sp. zn. 28 Cdo 2286/2009 ze dne 10. 12. 2009
[8] Viz ust. § 2144 NOZ
[9] Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 123 – komentář k ust. § 2144
[10] Viz výše rozbor předkupního práva s věcněprávními účinky u smluv v režimu SOZ
[11] Viz ust. § 2145 NOZ
[12] NOZ blíže nestanoví, zda by mělo být předkupní právo uplatněno v této situaci vůči bývalému vlastníkovi nebo novému nabyvateli, proto dovozujeme, že postačuje uplatnění pouze vůči jedné z těchto smluvních stran, v praxi však doporučujeme zaslání oznámení oběma těmto smluvním stranám
[13] Viz ust. § 548 odst. 2 NOZ
[14] Viz ust. § 80 OSŘ